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仲量聯行四季度北京房地產市場報告辦公需求

2019-08-20 来源:

  中国地产讯 1月10日,仲量联行发布第四季度市场回顾及展望报告显示,内资企业受到融资环境收紧的影响减少了投资活动,而外资投资者则在2018年达成多笔大宗交易;零售地产市场方面,经济放缓使得消费者将更加注重生活方式等品类的消费,优先保持生活品质;由于空置面积紧缺和政策持续收紧,工业物流市场本季度租金增长再创新高;在高端住宅市场,受到禁止新建独栋别墅政策的影响,购房者积极涌入市场、从而推高别墅价格

  “因宏观经济环境不确定,租户方暂缓搬迁或扩租需求,业主方也下调了2019年预期,促使本季度办公楼市场需求增势放缓”仲量联行华北区董事总经理张莹表示

  整体需求增势放缓,IT行业需求依然强劲由于TMT(IT科技、媒体和通信)类企业在政策支持下持续扩张,本季度市场需求仍主要来源于IT行业,推动该行业成为整体需求放缓趋势下的例外随着本季度经济不确定性增加,除IT行业外,其他行业的需求均有所减缓因此,一些升级和扩张类需求被暂时搁置,租户更愿意续租现有面积对经济增长的负面预期影响,即使在空置率保持低水平的市场环境中,许多业主也仍旧保持谨慎,对租户的声誉和背景调查更为严格相比于更高的租金,业主方更注重租户的稳定性

  三项目竣工入市,但整体影响有限本季度共录得三个项目入市,其中一栋位于望京区域,全部面积为全球第二大铝制产品的开发商和制造商——辽宁忠旺自用另外两个项目位于新兴的丽泽区域,由于此区域仍在建设当中,新增供给尚未对其他成熟区域构成威胁因此,新增供应并未对整体市场构成影响

  在当前的经济环境下,内资需求预计放缓,但仍将在2019年引领增长近年来实属罕见的是,在2018年,内外资租户均签下多个大面积租赁成交其中包括,内资TMT巨头在市场中的快速扩张,也包括一家德国汽车行业租户的整租交易市场中空置面积持续紧缺促使续约成为租户方主要选择,这一趋势也将延续至2019年“经过一年的租赁活跃,我们预计2019年的租赁交易将受限于市面上的可租面积”,仲量联行北京商业地产部总监贺睿柯(Eric Hirsch)表示,“我们已经观察到部分租户开始寻求更具前瞻性的搬迁和扩张计划,特别是快速增长的内资企业,未来这一趋势预计仍将持续”

  投资

  本季度,香港公司领展宣布以人民币25.6亿向ARA资产管理公司收购位于通州的京通罗斯福广场(建筑面积67,546平方米)截至2018年底,北京共录得20多宗大宗成交该项目周边住宅项目环绕,商场主要服务于周边家庭消费人群,且于交易时达到96%满租由于通州被规划为北京城市副中心,这一新兴市场吸引了大量内外资投资人的关注2018年底仍有多宗交易正在谈判中鉴于融资环境收紧和资金压力增大,更多国内开发商和业主开始考虑出售其所持资产,以提升资金水平

  预计2019年大宗成交数量将进一步增长,外资投资者持续追逐市场机会鉴于2018年底仍有几笔交易正在进行过程中,2019年全年投资活动将更加活跃,大宗成交总量预计进一步上升财务压力加剧或将迫使一部分国内业主尽早完成交易“基于目前情况,我们相信投资机会将不断涌现,更多的外资投资者将积极参与到市场中,”仲量联行华北区投资部总监王刚表示,“丰富的市场活力将推动外资投资者在2019达成更多大宗交易”

  全市范围内零售商积极推广技术驱动型的产品和服务为满足北京消费者对新兴技术的热情和消费需求,零售商推出了多种技术驱动型服务,以提升客户体验家乐福在北京引入“扫码购”的购物模式,而肯德基则开设了首批可利用支付宝人脸识别支付的门店 众多零售商推广使用增强现实(AR)的试衣镜、试妆镜,希望能激发更多购物人群试穿、试用新产品

  第四季度开业的新项目大多达到较高的出租率在多次延期入市之后,在崇文门开业的魔方购物中心本季度满租开业,这也标志着来自广州的房地产开发商合景泰富正式进军北京市场该小型购物中心(建筑面积40,000平方米)主要面向年轻、追求时尚的顾客群体,引进的大部分租户首次进入传统的崇文门商圈在郊区市场,共有三个社区型购物中心入市 位于昌平的昌发展广场开业即实现满租、主打科技体验;而露天街区式的大兴泰禾里也于本季度开业; 凯德MALL·天宫院同样满租开业,专注于艺术、娱乐和生活方式类业态

  在宏观经济面临不确定性的情况下,预期消费者仍希望保持生活质量,并优先考虑与之相关的支出因此,与优质时尚和轻奢品类相比,餐饮、儿童、娱乐和生活方式业态的消费需求预计将会保持稳定“在这样的市场环境中,我们预测零售品牌在扩张方面将更加谨慎,而业主方也会在租金方面更为灵活,”仲量联行北京零售地产部业主代表总监曲闯表示,“鉴于预期下调,预计2019年的租金增长将有所放缓”

  第四季度,第三方物流公司仍为市场主流需求,但由于市场中的空置可租赁面积稀缺,录得实际租赁成交有限现有租户的续租持续助推市场需求因此,尽管市场活动与过去几个季度相比更加活跃,但第四季度净吸纳量水平较低,对全年净吸纳量贡献有限,较去年同比下跌52.7%鉴于空置面积紧缺且政策环境收紧,2018年全年租赁吸纳量受限

  上述市场环境推动租金迅速增长,季度性环比增长率录得8.2%,较上季度增长率高出2.2个百分点,业主方受益本季度租金涨幅再创新高,是仲量联行自2004年开始追踪工业物流市场后,租金增长率的最高值“鉴于目前市场供给有限,可租赁的项目不足,紧缩的政策环境没有松动,区位优良的项目业主将充分利用其地理位置优势持强劲的议价能力,” 仲量联行华北区工业地产部总监何迈可(Michael Hart)表示,“但在2018年下半年租金涨幅创出历史新高之后,2019年的租金增长步伐将较前一年有所放缓”

  第四季度,豪华公寓市场新增供给量环比显著增长250.5%,新盘涌入市场由于融资环境收紧、开发商资金压力增大,国内开发商大量推出新盘其中,豪华公寓一手价格本季度持续下跌,环比下降0.8%同时,北京市出台了禁止新建独栋、独户别墅项目的举措由于担心未来购置高端别墅产品的机会将愈发稀缺,众多买家涌入市场,推动高端别墅销售量环比猛增145. %,售价较上季度环比上涨0.6%

  随着开发商资金压力进一步增大,预计未来几个月将有更多住宅项目快速入市随着更多开发商以价换量,豪华公寓的一手房价格将持续下跌“我们预计开发商将继续以较低价格出售豪华公寓项目,借此快速提升现金流水平,这将促使2019年市场整体售价进一步下跌,” 北京及华北区研究部代理负责人米阳表示,“但不同于豪华公寓市场,受到全市禁止新建独栋别墅的政策限制,高端别墅未来供应受限,市场需求将助推价格攀升”

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