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央企出手两天砸55亿元频繁拿地捡便宜

2019-06-28 来源:

央企出手两天砸55亿元 频繁拿地“捡便宜”

[提要]新政出台三个月后首个'地王'重现--由央企制造。8月3、4日两天时间内,央企开发商便将55亿元重金砸向上海、杭州的土地市场。而政策出台后,北京、上海、广州、深圳四个一线城市成交总价前十名的地块中,多数被国企收入囊中。业内人士疾呼:央企出没拿地。央企出手两天砸下55亿元频繁拿地"捡便宜"。

新政出台三个月后首个'地王'重现--由央企制造。

8月3、4日两天时间内,央企开发商便将55亿元重金砸向上海、杭州的土地市场。而政策出台后,北京、上海、广州、深圳四个一线城市成交总价前十名的地块中,多数被国企收入囊中。业内人士疾呼:央企出没拿地。

央企拿地IC图

无人竞争央企拿地"捡便宜""主角"央企近期土地市场由于受调控影响出现降温,民企开发商多谨慎出手

,而拥有央企背景的开发商则频繁出没,成为土地市场上最大的主角。

8月4日罗店新镇F1-4、F1-6两幅地块先后被一家名叫北京远乾置业有限公司一举竞得。两幅地块总占地面积约15万平方米,成交价格分别为5.2亿元、13.77亿元,最终成交楼板价均超过2万元/平方米。

后来发现,北京远乾置业原来是具有央企背景的远洋地产旗下公司。值得注意的是,这也是远洋地产第一次进驻上海拿地,并且还一举创造了区域单价地王。

而就在此前一天,央企夺地在杭州表现得更加淋漓尽致。

8月3日经过了41轮"厮杀",最终中粮地产以9.79亿元总价成功斩获杭州三塘单元地块,楼板价为10358元/平方米。这也是中粮在5月份以6.28亿元竞得杭州萧储(2010)24号地块之后再次出手。

在同一天,中国人寿保险有限公司浙江分公司以25.9亿元将位于杭州江干区的一幅商业金融用地拿下,折合楼板价9043元/平方米。就在保监会将于近期发布不动产投资政策的当口,中国人寿拿地颇引人关注。

不难发现,仅仅两天时间,央企便有55亿元重金砸向土地市场。而近期央企频繁拿地的现象还不止于此。

记者发现,在7月16日至7月31日,招商地产联合会德丰置业在佛山以11亿元拿下两幅土地;葛洲坝以24.7亿元在海南拿下一酒店地块;保利香港以4.8亿元拿下南京一商住地块;华润置地以19.4亿元在天津拿下一商住地块。

中国指数研究院统计数据显示,调控政策出台后,北京、上海、广州、深圳四个一线城市成交总价前十名的地块中,多数被国企收入囊中。

具体来看,北京、上海分别有9块土地为国企开发商获得,其中分别有3家为央企(或央企参与),其余6家为地方国企;而深圳和广州拿地的国企分别为6家和5家,其中绝大部分为央企,地方国企分别仅有1家。值得注意的是,各城市在新政出台后成交的总价最高地块,无一例外为央企或地方国企获得。

"捡便宜"对于央企频繁拿地,业内人士却发现:"利用民企开发商缺场的空子,无论是在价格上还是优质地块上,央企捡到了便宜。"远洋地产在夺得罗店新镇上述两幅地块过程中,并未出现激烈竞价的场面,几乎是在"无其他开发商出来竞价的情况下"轻松斩获。虽然最终成交价创造区域地王,但两幅地块溢价率分别仅为23.7%、31%,远远低于今年上半年上海土地市场91%的平均溢价率。

从两幅土地自身来看,被业内视为优质地块。从区位来看,两幅地块位于罗店北欧新镇的黄金地段,紧邻美兰湖高尔夫球俱乐部和五星级美兰湖皇冠假日酒店;从容积率来看,两幅地块容积率均为0.6,是近年土地市场上难见的低密度宅地。

上海中原研究咨询部研究经理龚敏分析:"预计未来产品开发将走高端别墅路线,相对周边目前约为3万元/平方米的别墅售价,项目未来售价可能达到3.5万-4万元/平方米,项目运作仍有不错的利润空间。"中粮地产在杭州拿地过程中虽然出现杭州本地实力房企德信房产的同场竞争,但是中粮还是较为轻松地拿下。在第38轮报价中,德信房产率先将楼板价突破1万元/平方米,但在第40轮中被高价吓退。

最终中粮将楼板价定在10358元/平方米。"中粮捡了个便宜。"现场一位开发商对媒体表示,地块周边商品房价格普遍在2万元/平方米以上,附近滨江万家星城项目最近一期销售均价即为21000元/平方米。该区域曾在2009年10月27日出让过两宗宅地,折合楼板价分别为12157元/平方米和12143元/平方米。

此外,中国人寿同样是在没有其他竞买人的情况下将上述商用地块顺利收入囊中。

相比于央企在土地市场轻松拿地,民企开发商的精力则更多陷入楼市调控漩涡之中。对于民企来说,在银行信贷、资本市场收紧之后,为保证资金链,如何打开销售市场、迅速回笼资金变得更加紧迫和现实。

中原集团研究中心高级经理刘渊表示:"土地市场供求不温不火,新房未来走势依旧扑朔迷离。"中原监测12个重点城市住宅用地供应状况看,仅京沪穗渝4城市有宅地供应。上周土地供应挂牌总面积约45公顷,较新政出台前平均水平下降78%,为新政出台以来第二低位。房企也在忙于促销,中原监测到9个城市新房成交中有8个城市上周成交量环比增幅超过一成,与此不无关系。

出没背后4、5月份来自中国香港、新加坡等的外资开发商曾公开对外宣布抄底拿地,结果至今未见出手,反倒是处于风口浪尖上的央企开发商开始频繁出没。

一切似曾相识,回想2008年那一轮楼市调控的结束,与资金雄厚的央企和地方大型国企纷纷投身房地产行业不无关系。央企争夺"地王"大战揭幕。统计数据显示,在2009年全国各地共计产生90多个各类"地王",其中被央企拿走60个左右。2009年成交总价和楼面地价排在前10位地块中,国企占8席。

央企不断买地推高各地地价,并使得各地楼价不断创新高。为了遏制这一不正常现象,国资委于3月18日紧急出台"清退令",责令78家不以房地产为主业的央企剥离房地产业务。

退出令颁发后不到一周,多家央企表态称:"将根据政策通过挂牌出让或者出售股份的形式,剥离房地产业务。"16家主营房地产的央企也宣布,期待接手其他央企退出的房地产项目。

从效果来看,78家央企"有序退出"进展缓慢。在北京、上海产权交易所挂牌转让地产项目的央企接近20家,但成功转让的却只有中国航天科工集团的北京金中都置业公司和中石油的北京都市圣景地产公司两个项目。

值得注意的是,虽然78家央企退出房地产市场缓慢,但是16家房地产央企却在土地市场上更加如鱼得水。有统计数据显示,根据自3月18日以来公开披露的涉及这16家央企的拿地信息,16家央企获得国资委"认证"后拿地总金额约为295亿元。

曾有媒体报道:"国资委近期通过约谈等方式授意房地产央企下半年在各自专注的领域加速扩张。"但随即国资委人士出来明确给予否认。

中国房地产研究会副会长顾云昌对媒体表示,对于最新拍地的几家央企而言,决策层的想法、对利润的追求,以及风险的防范、整体运营模式等等,都与之前传统的房企有区别。

业内人士指出,楼市新政出台三个月之后,远洋在宝山罗店板块地王再现。巧合的是,房价也重回高点。最近两周上海商品住宅的平均成交价格涨幅分别达到17.8%和11.8%,经过两周的持续攀升之后,商品住宅的价格从两周前本轮调控的低点17502元,涨到了23053元/平方米的近12周新高。

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